Da Redazione 
Confronto pratico tra cedolare secca e tassazione ordinaria per chi affitta in breve termine, con un esempio numerico per capire quale conviene davvero.
Una delle domande che arriva prima di ogni altra, quando si inizia a fare locazioni brevi, è quale regime fiscale scegliere. La risposta onesta è che dipende da quanti immobili gestisci e da quanto guadagni — non esiste una scelta valida per tutti, per quanto la cedolare secca venga spesso presentata come l’opzione “di default”.
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca applica un’aliquota fissa sul reddito da locazione breve, sostituendo Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo. Per il primo immobile locato brevemente, l’aliquota agevolata resta più bassa; dal secondo immobile in poi, l’aliquota sale. Questo è il punto che molti host con più appartamenti scoprono tardi: la convenienza della cedolare si riduce man mano che si allarga il portafoglio immobili.
Come funziona il regime ordinario
Con la tassazione ordinaria, il reddito da locazione breve si somma agli altri redditi e viene tassato secondo gli scaglioni Irpef, quindi con aliquote progressive che possono superare ampiamente quella della cedolare. Il vantaggio, però, è la possibilità di dedurre alcune spese, cosa che la cedolare secca non consente.
Un esempio numerico
Un host con un reddito da locazione breve di 15.000 euro annui su un singolo immobile, e un reddito complessivo (lavoro dipendente più affitti) che lo colloca nello scaglione Irpef del 35%.
- Con la cedolare secca all’aliquota agevolata sul primo immobile, l’imposta si calcola direttamente su quella percentuale fissa, senza ulteriori variabili.
- Con il regime ordinario, quei 15.000 euro si sommano al resto del reddito e vengono tassati alla marginale del 35%, salvo le detrazioni applicabili.
Nella maggior parte dei casi con un solo immobile e un reddito da lavoro già consistente, la cedolare secca resta più conveniente. La situazione si ribalta quando entrano in gioco più appartamenti, ristrutturazioni recenti con spese da dedurre, o redditi complessivi bassi che rientrerebbero comunque in scaglioni Irpef contenuti.
Perché conviene sempre un confronto specifico
Il calcolo cambia in base a variabili che un articolo generico non può replicare per il tuo caso: numero di immobili, reddito complessivo, spese sostenute, regione di residenza per le addizionali. Un commercialista che segue specificamente il settore delle locazioni brevi può fare in dieci minuti un confronto che online richiederebbe ore di simulazioni imprecise — ed è un investimento che si ripaga da solo se gestisci più di un immobile.